Tourismus in Österreich: Saisonalität und Bewertung

Überblick

Sie stehen vor einem klassischen Dilemma: Ein 60-Zimmer-Hotel in Tirol ist zum Verkauf – Preis 12 Millionen Euro, davon 9 Millionen allein für die Immobilie. Die Frage ist nicht nur, ob Sie Hotelier werden wollen, sondern ob Sie die österreichischen Besonderheiten dieses Marktes verstehen. Denn anders als in Deutschland oder der Schweiz ist der österreichische Tourismus eine eigene Ökonomie: Extreme Saisonalität, knappes Personal, knapper Wohnraum und ein Klima, das in 20 Jahren die Schneegrenze um 300 Meter nach oben verschieben könnte.

Die Zahlen sind eindrucksvoll: Österreich verzeichnet 150 Millionen Nächtigungen pro Jahr, die Tourismus-Einnahmen betragen 38 Milliarden Euro – aber 40 Prozent davon entfallen auf nur acht Wochen im Winter. Die Alpen sind das Herzstück, doch zwischen 1.000 und 1.500 Meter Seehöhe wird es kritisch. Laut Alpiner Klimaatlas werden bis 2050 30 Prozent der heutigen Skigebiete unter 1.500 Meter schneearm – was Hotels in Kitzbühl (800m) oder Zell am See (750m) betrifft, aber nicht Häuser in Sölden (1.400m) oder Ischgl (1.400m). Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie Sie zwischen Immobilienwert und Betriebswert trennen, die Saisonalität richtig bewerten und die neuen Werttreiber wie Mitarbeiterwohnraum erkennen.

Zweisaison vs. Einsaison: Die Höhenlage entscheidet über Leben und Tod

Die österreichische Tourismusrealität ist gnadenlos: Betriebe, die nur eine Saison bedienen können, sind zunehmend Wetterversicherungen mit ungewissem Ausgang. Ein Hotel in Zell am See mag im Winter boomen – doch wenn der Schnee ausbleibt, bleibt auch der Umsatz aus. Die Lösung liegt in der Höhenlage und der daraus resultierenden Zweisaison-Fähigkeit. Hotels über 1.400 Meter haben zwei echte Hauptsaisonen: Winter (Ski) und Sommer (Wandern, Mountainbike). Betriebe unter 1.000 Meter sind auf künstliche Beschneiung und Sommer-Tourismus angewiesen – ein Risiko, das sich in den Zahlen widerspiegelt.

Die österreichische Praxis zeigt: Ein Hotel in Sölden (1.377m) erzielt durchschnittlich 72 Prozent Auslastung über das Jahr – verteilt auf 42 Wochen. Ein vergleichbares Hotel in Kitzbühel (800m) kommt nur auf 48 Prozent Auslastung, konzentriert auf 28 Wochen. Die Zahne sind eindrucksvoll: Das Hochtal-Hotel generiert 3,2 Millionen Euro Jahresumsatz bei stabilem Personalbedarf, das Tal-Hotel nur 1,8 Millionen bei extremen Personalengpässen in der Hochsaison. Die Bewertungsdifferenz: 8,5 Millionen gegenüber 4,2 Millionen – ausschließlich durch die Standortvorteile.

Doch Vorsicht: Nicht jede Höhenlage ist automatisch ein Garant für Erfolg. Die Infrastruktur muss stimmen: Ein Hotel auf 1.800 Meter ist wertlos, wenn keine Liftanbindung existiert. Prüfen Sie deshalb konkret: Gibt es einen funktionierenden Skilift in unmittelbarer Nähe? Wie ist die Sommer-Erschließung für Wanderer und Mountainbiker? Ein Vorarlberger Hotelier kaufte ein Haus auf 1.600 Meter – ohne zu wissen, dass der Liftbetreiber Insolvenz anmelden würde. Die Folge: Ein Investment von 5 Millionen in eine Immobilie, die nur noch als Berghotel mit Sommerbetrieb funktioniert – der Wertverlust beträgt 60 Prozent.

Die österreichische Bewertungsregel: Hotels über 1.400 Meter mit direkter Liftanbindung erhalten einen Standortzuschlag von 25-35 Prozent auf den Ertragswert. Betriebe unter 1.000 Meter erhalten einen Abschlag von 15-25 Prozent – wegen des doppelten Wetterrisikos (Schnee im Winter, Schlechtwetter im Sommer). Diese Faktoren müssen Sie in Ihre Kalkulation einbauen, bevor Sie überhaupt über einen Kaufpreis verhandeln.

Die Betten-Falle: Warum kleine Häuser sich nicht rechnen

In der österreichischen Hotellerie gibt es eine harte Grenze: Betriebe unter 60 Betten sind meist Selbstausbeutungs-Modelle, keine lukrativen Investments. Die Mathematik ist gnadenlos: Ein 40-Betten-Haus benötigt trotzdem eine vollständige Infrastruktur – Rezeption, Küche, Wellness, Hausdienst – aber hat nur zwei Drittel der Einnahmen zur Deckung. Die Fixkosten pro Bett sind um 40-60 Prozent höher als bei einem 80-Betten-Haus. Die Folge: Die Eigentümer arbeiten selbst 70-Stunden-Wochen, um die Betriebskosten zu decken – kein Modell für einen externen Investor.

Die österreichische Realität zeigt: Ein 45-Betten-Hotel in der Steiermark erzielt bei 65 Prozent Auslastung 1,8 Millionen Euro Umsatz – aber nur 180.000 Euro EBITDA. Das gleiche Konzept mit 75 Betten generiert 3,2 Millionen Umsatz bei 420.000 Euro EBITDA – bei nur marginal höherem Personalaufwand. Der Grund: Die Küche kann bei 75 Betten mit voller Auslastung arbeiten, die Rezeption ist durchgängig beschäftigt, und der Wellnessbereich amortisiert sich schneller. Die Skalierungseffekte beginnen ab 60 Betten – darunter ist es ein Handwerk, darüber ein Business.

Doch die Bettenzahl allein reicht nicht – die Mix-Optimierung ist entscheidend. Ein Hotel mit 80 Betten, aber nur Doppelzimmern, verliert wertvolle Einzelreisende. Ein Vorarlberger Betrieb optimierte seinen Mix von 70 auf 84 Betten – durch Umbau von 10 Doppel- auf 20 Einzelzimmer plus 2 Suiten. Die Gesamtkapazität stieg nur um 20 Prozent, aber der durchschnittliche Zimmerpreis stieg um 35 Prozent – weil er nun Geschäftsreisende, Alleinreisende und Premium-Kunden bedienen konnte. Die Umbaukosten von 450.000 Euro amortisierten sich durch höhere Preise und bessere Auslastung innerhalb von 18 Monaten.

Die österreichische Bewertungsformel: Hotels mit 60-120 Betten und optimiertem Zimmer-Mix (30% Einzel, 60% Doppel, 10% Suiten/Familienzimmer) erhalten einen Premium von 15-20 Prozent auf den Ertragswert. Kleinere Betriebe erhalten einen Abschlag von 20-30 Prozent – wegen der mangelnden Skalierbarkeit und der Selbstausbeutungs-Problematik. Diese Faktoren müssen Sie bei der Preisverhandlung berücksichtigen – und ggf. Preisnachlässe für notwendige Umbauten verhandeln.

Personalwohnraum: Der neue Königsfaktor

In Tirol und Salzburg herrscht Wohnraum-Notstand – und das ist für Hotelinvestoren kein soziales, sondern ein wirtschaftliches Problem. Kein Personal, kein Betrieb, kein Umsatz. Die einfachste Gleichung der Welt wird zur größten Herausforderung: Eine durchschnittliche Hotelfachkraft findet keine Wohnung für unter 1.200 Euro warm – bei einem Nettolohn von 1.800 Euro. Die Folge: 35 Prozent offene Stellen in der Salzburger Hotellerie, 42 Prozent in Tirol. Hotels ohne eigene Mitarbeiterunterkünfte sind zunehmend wertlos – egal wie schön die Lage ist.

Die österreichische Lösung: Mitarbeiterwohnraum ist zum wichtigsten Werttreiber geworden. Ein Hotel mit 15 eigenen Betten für Personal hat einen Wettbewerbsvorteil, der sich in harten Zahlen ausdrückt: 25 Prozent niedrigere Fluktuation, 30 Prozent schnellere Einstellung, 20 Prozent höhere Gästezufriedenheit durch stabiles Personal. Die Rechnung ist einfach: Ein Mitarbeiterzimmer kostet 25.000 Euro Umbau, spart aber 8.000 Euro jährlich an Rekrutierungskosten und 12.000 Euro an höherer Produktivität. Bei 15 Zimmern sind das 300.000 Euro Investition, die sich durch Einsparungen und bessere Leistung innerhalb von drei Jahren amortisieren.

Die Praxis beweist es: Ein 80-Betten-Hotel in St. Anton kaufte 2022 zwei benachbarte Häuser für 1,8 Millionen Euro – ausschließlich zur Umwandlung in Personalwohnungen. Die Investition erschien teuer, doch die Alternative war existenziell: Ohne Wohnraum keine Mitarbeiter, ohne Mitarbeiter kein Betrieb. Das Hotel konnte seine Personalquote von 65 auf 92 Prozent erhöhen, die Gästezufriedenheit stieg von 3,8 auf 4,6 Sterne, und der operative Gewinn um 34 Prozent – allein durch stabiles, motiviertes Personal. Die Immobilie selbst stieg inzwischen auf 2,4 Millionen – weil andere Hoteliers erkannten, dass Wohnraum der neue Goldstandard ist.

Bei der Bewertung müssen Sie deshalb trennen: Der reine Immobilienwert der Mitarbeiterunterkünfte plus der operative Mehrwert durch bessere Personalverfügbarkeit. Ein Hotel mit eigenem Wohnraum für 20 Mitarbeiter erhält einen Premium von 8-12 Prozent auf den Ertragswert – plus den Substanzwert der Wohnimmobilien. Hotels ohne Personalwohnraum erhalten einen Abschlag von 10-15 Prozent – wegen des erhöhten Risikos und der höheren Betriebskosten. Diese Faktoren machen oft den Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Investment.

Online-Reputation: Warum Booking.com Ihre Bewertung bestimmt

In Österreich entscheidet sich der Erfolg eines Hotels nicht mehr am Frühstücksbuffet – sondern bei Booking.com, TripAdvisor und Google. Die Online-Reputation ist zum kritischen Werttreiber geworden: Ein Unterschied von 0,5 Punkten in der Bewertung kann 15-20 Prozent Auslastung bedeuten. Für Investoren bedeutet das: Ein Hotel mit schlechter Online-Bewertung ist nicht nur operativ problematisch – es ist systemisch entwertet. Die Sanierung einer miesen Online-Reputation dauert zwei bis drei Jahre – Zeit, die Sie in der kritischen Startphase nicht haben.

Die Zahne sind hart: Ein 4-Stern-Hotel mit 8,2 Punkten auf Booking.com erzielt durchschnittlich 65 Prozent Auslastung bei 145 Euro ADR (Average Daily Rate). Das gleiche Hotel mit 7,4 Punkten kommt nur auf 42 Prozent bei 118 Euro – ein Unterschied von 1,8 Millionen Euro Jahresumsatz. Die Ursache liegt im Algorithmus: Booking.com bewertet Hotels mit schlechteren Bewertungen niedriger in der Suchergebnis-Rangliste – ein Teufelskreis, aus dem man nur mit enormem Aufwand und viel Geduld herauskommt.

Die österreichische Praxis zeigt: Bei der Bewertung müssen Sie die Online-Reputation als Risikofaktor einpreisen. Ein Hotel mit 7,8 Punkten oder weniger erhält einen Abschlag von 15-25 Prozent auf den Ertragswert – wegen der notwendigen Investitionen in Qualitätsverbesserung und Marketing. Ein Vorarlberger Investor kaufte ein Hotel mit 7,2 Punkten für 25 Prozent unter dem Substanzwert – und investierte 600.000 Euro in Renovierung, Personaltraining und Qualitätsmanagement. Nach 30 Monaten hatte er die Bewertung auf 8,6 Punkte erhöht – und konnte den Wert des Hotels um 3,2 Millionen steigern. Die Rechnung: 600.000 investiert, 3,2 Millionen Mehrwert – ein ROI von 433 Prozent.

Bei der Due Diligence müssen Sie deshalb analysieren: Wie ist die aktuelle Online-Bewertung? Gibt es systematische Gäste-Beschwerden? Wie ist die Management-Qualität? Ein Hotel mit guter Bewertung (8,4+) erhält einen Premium von 10-15 Prozent – weil die operative Basis gesichert ist. Ein Hotel mit miserabler Bewertung (unter 7,5) ist nur als "Turnaround-Investment" zu kaufen – mit entsprechendem Preisabschlag und klarer Sanierungsstrategie. Vergessen Sie nicht: Die Online-Reputation ist Ihr Aushängeschild – und in Österreich schauen 87 Prozent der Gäste vor der Buchung online.

Immobilienwert vs. Ertragswert: Die zwei Gesichter der Bewertung

Die größte Herausforderung bei Hotelbewertungen: Sie müssen zwei komplett verschiedene Assets bewerten – die Immobilie und den Betrieb. Die Immobilie folgt den Regeln des Grundstücksmarktes: Lage, Größe, Ausstattung, Widmung. Der Betrieb folgt den Regeln der Tourismuswirtschaft: Auslastung, ADR, Saisonalität, Personal. Die Falle: Oft ist die Immobilie mehr wert als der Betrieb erwirtschaften kann – ein klassisches "Asset-heavy, cash-light" Szenario.

Die österreichische Widmungsfrage ist entscheidend: Reine Hotelwidmung bedeutet, dass Sie nur Hotel betreiben dürfen – was den Wert begrenzt. Hotels mit zusätzlicher Widmung für "Freizeitwohnsitz" oder "Wohnen" sind wertvoller, weil sie Alternativen bieten. Ein Hotel in Kitzbühel wurde für 18 Millionen Euro verkauft – davon 12 Millionen für die Immobilie mit Wohnwidmung. Der Betrieb selbst war nur 6 Millionen wert – aber der Käufer konnte Teile des Gebäudes in Eigentumswohnungen umwandeln und verkaufen. Die Flexibilität der Widmung sicherte den Preis – und reduzierte das Risiko.

Die Bewertungsmethodik muss trennen: Erstellen Sie zwei separate Bewertungen – den Substanzwert der Immobilie (Grundstück + Gebäude abzüglich Sanierungsbedarf) und den Ertragswert des Betriebs (kapitalisierte Netto-Erträge unter Berücksichtigung der Risiken). Ein Tiroler Hotel wurde um 14 Millionen Euro angeboten – die Immobilienbewertung ergab 11 Millionen, der Betriebswert nur 3,5 Millionen. Die Konsequenz: Der Käufer verhandelte auf 10,5 Millionen herunter – mit dem Argument, dass er den Betrieb selbst optimieren müsse. Die Trennung der Bewertungen gab ihm die Verhandlungsbasis für 3,5 Millionen Ersparnis.

Konkrete nächste Schritte

Beginnen Sie Ihre Hotelbewertung mit der Standortanalyse – prüfen Sie Höhenlage, Liftanbindung und Zweisaison-Potenzial. Analysieren Sie die Online-Reputation auf Booking.com, TripAdvisor und Google – und budgetieren Sie 200.000 Euro für Sanierung, falls die Bewertung unter 8,0 liegt. Trennen Sie strikt zwischen Immobilien- und Betriebswert – und verhandeln Sie basierend auf beiden Komponenten. Prüfen Sie die Widmung: Hotels mit zusätzlicher Wohnwidmung sind 20-30 Prozent wertvoller. Und sichern Sie sich Personalwohnraum – sonst bleibt Ihr Betrieb leer. Für die Bewertung und Begleitung stehen Ihnen erfahrene Tourismus-Experten im adoptabizz Expertenverzeichnis zur Verfügung.